Coefficient d'occupation des sols

Le coefficient d'occupation des sols ou COS est un rapport permettant de mesurer la densité de l'occupation du sol en urbanisme. Il est obtenu en divisant la superficie de plancher d'une construction par la superficie de son terrain récepteur. Il est exprimé en nombre décimal. Dépendant des juridictions, le COS fait l'objet de plus ou moins de réglementation.

• Parcelle avec un COS de 0,11 et un CES de 0,11

  Parcelle avec un COS de 0,11 et un CES de 0,11

• Parcelle avec un COS de 0,33 et un CES de 0,11

  Parcelle avec un COS de 0,33 et un CES de 0,11

• Parcelle avec un COS de 1,00 et un CES de 1,00

  Parcelle avec un COS de 1,00 et un CES de 1,00

• Parcelle avec un COS de 3,00 et un CES de 1,00

  Parcelle avec un COS de 3,00 et un CES de 1,00

En Allemagne

En Allemagne, le "Geschossflächenzahl" (mot-à-mot le nombre de niveaux permis sur une surface) est défini dans l'Ordonnance sur l'utilisation du sol, la BauNVO<ref name="BauNVO">Modèle:Lien web</ref>.

Au Canada

Au Québec

Au Québec, le COS ne fait pas l'objet de dispositions spécifiques dans la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme. Cette dernière permet aux municipalités d'émettre des normes sur la densité d’occupation du sol, dont le COS est une mesure<ref name="LAU">Modèle:Loi</ref><ref name="GuideUrbMAMH">Modèle:Lien web</ref>. Le Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation du Québec utilise également le vocable « Rapport plancher-terrain » pour parler de COS pondéré par usage<ref name="GuideUrbMAMH" />. Certains règlements d'urbanisme de la ville de Montréal parlent plutôt d'« indice de superficie de plancher » (ISP)<ref name="RPP">Modèle:Loi</ref><ref name="MHM">Modèle:Loi</ref>.

En France

En France, le COS est contrôlé notamment lors de l'instruction des permis de construire.

Des dispositions législatives permettaient de majorer le COS afin de favoriser la construction de logements sociaux ou de logements favorisant les économies d'énergie.

La Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite « loi ALUR ») met fin au coefficient d'occupation des sols maximal, sauf pour les POS en cours de révision.

La notion de COS a été créée, en France, en 1958 sous le nom de coefficient d'utilisation des sols, pour lutter contre une trop grande densité dans les quartiers haussmanniens. Le terme a été depuis remplacé par le coefficient d'occupation des sols<ref>Modèle:Légifrance sur Légifrance.</ref><ref>Modèle:Article</ref>. Modèle:Citation juridique française

Le concept du COS, Modèle:Référence souhaitée en raison de sa faible influence sur la forme urbaine, s'inscrit, lorsqu'il est mis en œuvre, dans le cadre d'un Plan local d'urbanisme. Il détermine la surface totale des planchers - épaisseurs des murs non comprises - autorisée en fonction de la surface du terrain (les caves, garages, chaufferies, pouvant, dans certains cas, ne pas être comptabilisés, comme précisé dans la réglementation de la surface de plancher).

Cette règle facultative du droit de l'urbanisme français figure, lorsqu'elle existe, à l'article 14 du règlement des zones des plans locaux d'urbanisme (PLU) ou des plans d'occupation des sols.

Certains auteurs de documents d'urbanisme définissent un COS « volumétrique », notamment pour les immeubles d'activité, dont les niveaux peuvent avoir une hauteur très différente, en exprimant un ratio entre le nombre de mètres cubes de la construction et la superficie du terrain.

Le COS ne doit pas être confondu avec le coefficient d'emprise au sol (CES), qui limite, lui, la quantité de sol occupée par la construction, afin d'imposer qu'une partie du terrain reste non bâtie pour des motifs paysagers ou d'assainissement (espace à conserver pour les espaces verts, l'infiltration ou le recueil des eaux pluviales, les espaces publics, etc.).

L'utilisation du COS dans les documents d'urbanisme n'est pas obligatoire, et peut être remplacée par la définition de diverses règles d'implantation des bâtiments dans la propriété, de hauteur et d'emprise au sol. Sa suppression avait d'ailleurs été envisagée lors de l'élaboration de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (loi SRU) de Modèle:Date-, compte tenu de son caractère mathématique qui ne rend pas nécessairement compte des enjeux de paysage urbain et de densification préconisée par cette loi.

Le COS constitue une limite maximale exprimée en mètres carrés de surface de plancher qui s'impose à tout projet de construction. Toutefois, le document d'urbanisme peut prévoir que cette limite puisse être dépassée à la suite du Grenelle de l'environnement, et pour accompagner le Plan bâtiment du Grenelle<ref>Modèle:Lien web.</ref>, un bonus de COS de 30 % (contre 20 % avant la parution de la loi Grenelle 2) a été rendu possible :

• pour la construction de logements à vocation sociale dans la limite de 20 % ;
• si la construction remplit des critères spécifiques concernant la performance énergétique ou la production d'énergie renouvelable : obtention des labels BBC-Effinergie ou Très haute performance énergétique énergie renouvelable (THPE ENR)

Ces exceptions sont soumises à certaines règles et ne s'appliquent pas de façon automatique.

Le Président de la République Nicolas Sarkozy avait annoncé le Modèle:Date- que le COS serait augmenté de 30 % afin de faire face à la pénurie de logements en France. Cette réforme d'extrême-fin de mandat a été concrétisée par la loi du Modèle:Date- relative à la majoration des droits à construire<ref>Modèle:Légifrance</ref>, mais, faute d'études préalables, et compte tenu de nombreuses critiques sur ses effets prévisibles ainsi que de l'opposition de nombreux élus<ref>Modèle:Lien web</ref><ref>Modèle:Lien web</ref>, elle a été abrogée par la loi du Modèle:Date-<ref>Modèle:Légifrance sur Légifrance.</ref>.

À l'opposé des objectifs du COS, le plan local d'urbanisme peut Modèle:Citation<ref name="L151-26">Modèle:Légifrance sur Légifrance.</ref>.

Après de nombreuses navettes parlementaires entre Sénat et Assemblée nationale début 2014, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du Modèle:Date- (Loi ALUR) supprime le coefficient d'occupation des sols. Selon le gouvernement, le COS était un outil mal adapté, sans que ce dernier ne fasse la distinction entre le COS maximal (qui engendrait effectivement une forte consommation d’espace) et le COS minimal (particulièrement adapté en zone périurbaine, pour interdire l'étalement urbain par réalisation de lotissements de maisons sur des grands terrains de Modèle:Unité par exemple). Les règles de gabarit (hauteur notamment) et de retrait par rapport aux limites de propriété sont jugées suffisantes pour encadrer l'urbanisation (mais s’avèrent inefficaces notamment en zone périurbaine, avec une forte demande de constructions de logements unique sur de grandes parcelles consommatrices d'espace). L'objectif de cette suppression est de densifier les secteurs déjà urbanisés, objectif qui était déjà contenu dans les lois précédentes relatives à l'urbanisme (loi SRU de 2000, Loi urbanisme et habitat du Modèle:Date-). Malheureusement, en supprimant également le COS minimal, atteindre les objectifs de la loi devient désormais plus compliqué pour les communes.

Toutefois, la notion de densité (soit une quantité divisée par une surface) persiste tant pour les densités minimales imposées dans certains secteurs<ref name="L151-26"/> (à condition, par exemple, d'être desservi en transports en commun existants ou à créer) ou pour les constructions autorisées en zone agricole ou naturelle<ref>Modèle:Légifrance sur Légifrance.</ref>.

En outre, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové prévoit dans ses mesures transitoires<ref>Modèle:Légifrance sur Légifrance.</ref> que les POS dont la transformation en PLU a été prescrite Modèle:Date- et qui seront achevés avant le Modèle:Date- pourront être réalisés, au choix de la collectivité, selon les dispositions des articles L123-1 et suivants dans leur rédaction antérieure à la loi ALUR, donc, entre autres contenus anciens, avec des COS. On voit que la suppression des COS n'est donc pas aussi définitive qu'annoncée initialement, au moins pour un temps, les PLU ainsi réalisés ayant vocation un jour à connaître une nouvelle révision qui les fera basculer dans le régime courant des PLU.

Exemples

Exemple

Sur un terrain de Modèle:Unité, dont le règlement prévoit un COS maximal de 0,4 on peut construire jusqu'à Modèle:Unité × 0,4 = Modèle:Unité de surface de plancher.

À Paris, le Modèle:Lequel plan local d'urbanisme a abaissé le COS à 3 dans la zone UG (urbaine générale). Il était auparavant à 3,25.

En zone pavillonnaire, le COS est souvent de l'ordre de 0,3 à 0,5 tandis qu'il dépasse rapidement 1, voire 2, lorsque l'on se rapproche du centre et que le quartier est constitué de maisons de ville ou d'immeubles.

Une zone d'activité a généralement un COS compris entre 0,7 et 0,8, alors que des immeubles de bureaux dépassent couramment 2 ou 3.

La règle dite du « COS de fait » permet de reconstruire un bâtiment à l'identique même si sa densité dépasse la norme fixée par le COS. Cette règle vise à encourager les opérations de rénovation de bâtiments existants.

Au Luxembourg et en Suisse

Au Luxembourg et en Suisse, le COS désigne l'emprise au sol des bâtiments et constructions.

Voir aussi

Articles connexes

• Droit de l'urbanisme en France
• Plan local d'urbanisme, Plan d'occupation des sols, Plan d'aménagement de zone
• Surface de plancher, Surface hors œuvre nette
• Glossaire de l'immobilier

Liens externes

• L'article de l'ABCdaire du particulier de l'Union régionale des CAUE d'Île-de-France.
• Modèle:Lien web.
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